Quỹ đầu tư bất động sản là gì? Có nên đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản?

Hiện nay, quỹ đầu tư bất động sản (REIT) tại thị trường Việt Nam được đánh giá là hình thức đầu tư hấp dẫn với khả năng đem lại lợi nhuận hiệu quả so với các hình thức khác tương đương khác. Vậy quỹ REIT là gì, có những đặc điểm như thế nào và có nên đầu tư vào nó hay không?

Khái niệm Quỹ đầu tư bất động sản

Quỹ đầu tư bất động sản (Real Estate Investment Trust – REIT) là hình thức cho phép nhà đầu tư mua chứng chỉ quỹ phát hành thay vì mua nhà/đất trực tiếp. Sau đó, uỷ quyền quản lý cho quỹ. Quỹ sẽ không có trách nhiệm mua lại chứng chỉ quỹ khi nhà đầu tư có nhu cầu bán.

Hoạt động chủ yếu của quỹ là mua/bán, quản lý các sản phẩm thuộc danh mục lĩnh vực bất động sản, tham gia góp vốn phát triển dự án hoặc rót vốn vào các công ty bất động sản. Nhà đầu tư nhận được lợi nhuận dưới dạng cổ tức, được trả theo thời gian định kỳ quy định của quỹ.

Thực tế tại Việt Nam, các quỹ REIT đang hoạt động đều thuộc sở hữu của công ty nước ngoài, có thể kể đến những cái tên nổi bật như: ILH- ILH2 và ILH3 của tập đoàn Indochina Capital, VNL thuộc Vinacapital, VPH của Saigon Asset Management, VPF thuộc tập đoàn lớn mạnh Dragon Capital,…

Cho đến nay, các quỹ đầu tư nước ngoài vẫn tiếp tục rót vốn vào thị trường bất động sản Việt Nam. Điều này chứng tỏ tiềm năng của thị trường còn rất lớn.

Đặc điểm của loại hình quỹ đầu tư bất động sản

Quỹ REIT được thiết lập và hoạt động theo hai hình thức và có đặc điểm cụ thể như sau:

• Quỹ đầu tư chứng khoán đại chúng (đầu tư bất động sản): Trước tiên, đây sẽ là một quỹ đầu tư chứng khoán được chào bán chứng chỉ quỹ công khai với công chúng, hình thành từ vốn góp của nhà đầu tư nhằm tìm kiếm lợi nhuận từ hoạt động đầu tư vào bất động sản. Tiếp theo, quỹ hoạt động dưới hình thức quỹ đóng, không mua lại chứng chỉ quỹ đã phát hành thành công ra công chúng theo yêu cầu của nhà đầu tư.
• Công ty đầu tư chứng khoán bất động sản: Tổ chức được cấu thành dưới hình thức công ty cổ phần đại chúng, thành lập và hoạt động theo các quy định của pháp luật Nhà nước về lĩnh vực chứng khoán.

Điều kiện hoạt động của quỹ

Dựa trên quy định của luật pháp, quỹ REIT cần phải đáp ứng các yêu cầu sau:

• Tối thiểu 65% tổng giá trị tài sản ròng của quỹ phải được đầu tư vào bất động sản tại Việt Nam với các mục đích: khai thác để thu lợi tức ổn định hoặc cho thuê.
• Thời gian tối thiểu để bất động sản được nắm giữ là 24 tháng kể từ ngày thực hiện giao dịch mua, trừ các trường hợp đặc biệt được quy định trong luật.
• Loại bất động sản đầu tư phải phù hợp và đáp ứng các điều kiện về chính sách, mục tiêu đầu tư được nêu rõ trong Điều lệ quỹ và Bản cáo bạch.
• Quỹ không được phép thực hiện triển khai những hoạt động xây dựng và phát triển dự án bất động sản dưới bất kỳ hình thức nào.
• Được phép bảo lãnh hoặc cho vay các khoản vay với điều kiện không vượt quá 5% tổng giá trị tài sản ròng của quỹ ngay thời điểm phát sinh.
• Tối đa 35% giá trị tài sản ròng của quỹ được đầu tư vào tiền tệ hay các công cụ tương đương tiền, trái phiếu Chính phủ hoặc được chính phủ bảo lãnh, chứng khoán niêm yết, các đăng ký giao dịch (không tính phần đầu tư vào cổ phiếu của công ty bất động sản).

Ưu điểm của quỹ đối với các nhà đầu tư

Nhà đầu tư khi tham gia thị trường bất động sản sẽ có rất nhiều lựa chọn: Mua trực tiếp, mua trái phiếu, mua cổ phiếu, mua chứng chỉ quỹ bất động sản.

Trước đây, người mua trái phiếu bất động sản thường có quyền lợi đi kèm khá hấp dẫn như được mua căn hộ trong tương lai với giá ưu tiên. Tuy nhiên, khi nghị định 71 ra đời, hình thức này đã không còn hợp lệ, nhà đầu tư mua trái phiếu bất động sản chỉ được nhận tiền gốc và lãi đúng như trái phiếu thông thường.

>> Quỹ đầu tư vàng là gì? Vai trò và những lưu ý khi tham gia!

>> Quỹ đầu tư ủy thác là gì? Có nên đầu tư hay không?

Còn nếu so với hình thức mua bất động sản trực tiếp, đầu tư vào quỹ sẽ có ưu điểm nổi bật hơn là cấu trúc cho phép huy động đủ nguồn vốn đề đầu tư các dự án có quy mô lớn đến rất lớn, đa dạng loại hình sản phẩm, có đội ngũ chuyên nghiệp quản lý, giảm thiểu rủi ro. Đặc biệt, nhà đầu tư khi có số vốn không quá lớn cũng vẫn có thể tham gia thị trường một cách gián tiếp thông qua công ty quỹ.

Các hạn chế của quỹ đầu tư bất động sản

Khi tham gia quỹ đầu tư bất động sản, đồng nghĩa với việc nhà đầu tư không được ra các quyết định trực tiếp, hoàn toàn phụ thuộc vào chiến lược của ban điều hành quỹ, mất phí quản lý định kỳ. Bên cạnh đó, quỹ đầu tư mạo hiểm cũng có những rủi ro nhất định. Nếu thị trường bất động sản có biến động, đóng băng thì giá trị của quỹ cũng sẽ suy giảm theo.

Khi so sánh với các công ty bất động sản, lợi nhuận của quỹ REIT cũng sẽ bị hạn chế một phần do phải tuân thủ những quy định chặt chẽ trong hoạt động huy động vốn và đầu tư.

Quỹ REIT được cho là khá minh bạch nhưng cũng chỉ ở mức tương đối. Bởi vì, việc định giá NAV của quỹ sẽ liên hệ mật thiết với các hoạt động đánh giá chính xác giá trị của những bất động sản mà công ty nắm giữ. Và tất nhiên, việc đánh giá này chưa bao giờ là đơn giản.

Ngoài ra, hiện tại do các quỹ REIT chủ yếu là của công ty nước ngoài nên các nhà đầu tư phải chịu mức chiết khấu khá cao.

Đầu tư bất động sản có an toàn hơn đầu tư cổ phiếu bất động sản?

Nhìn chung, đầu tư cho quỹ REIT sẽ tương đối an toàn hơn so với hình thức đầu tư vào cổ phiếu bất động sản. Điều này được giải thích bằng hai lý do chính như sau:

Thứ nhất, quỹ REIT có nguồn vốn huy động lớn, đầu tư được đa dạng sản phẩm vào các doanh nghiệp khác nhau, dự án hay công trình tại nhiều địa điểm.

Thứ hai, do quỹ REIT hầu hết đầu tư vào các sản phẩm hữu hình, đã có căn cứ pháp lý vững chắc tuân theo quy định của luật điều chỉnh nên rủi ro sẽ thấp hơn khi mua cổ phiếu. Điều này vẫn đúng ngay cả khi nhà nhà đầu tư cố gắng phân tán rủi ro bằng cách mua nhiều loại cổ phiếu bất động sản khác nhau. Đây cũng được xem là một trong những lợi thế của quỹ.

Có nên đầu tư vào quỹ đầu tư bất động sản?

Dựa trên các phân tích đặc điểm của quỹ REIT, có thể thấy, so với các hình thức đầu tư vào bất động sản phổ biến (trái phiếu, cổ phiếu, mua trực tiếp) thì quỹ REIT có nhiều ưu điểm hơn. Đặc biệt, tỷ lệ chi trả cổ tức của quỹ đầu tư bất động sản tốt hơn trong khi rủi ro lại thấp hơn.

Tính minh bạch của quỹ REIT được đánh giá cao hơn so với các công ty bất động sản. Bởi lẽ, lợi tức được trả sát theo tình hình thực tế hoạt động của quỹ chứ không phải “trông chờ” vào quyết định phân phối lợi nhuận của ban điều hành công ty.

Quỹ REIT cũng là một cơ hội cho các nhà đầu tư sở hữu lượng tiền nhỏ nhưng vẫn muốn đầu tư vào bất động sản – ngành luôn được coi là cần lượng vốn lớn khi muốn gia nhập thị trường.

Tuy nhiên, như đã nói ở trên, mức chiết khấu cho các quỹ REIT nước ngoài hiện nay vẫn khá cao, bởi vậy, sự hấp dẫn của mức lợi sẽ chỉ đáng cân nhắc khi phần chiết khấu phải trả phù hợp với lợi nhuận bạn nhận được. Đây cũng chính là điểm đáng lưu tâm nhất khi quyết định lựa chọn quỹ đầu tư mạo hiểm.